Calcula exactamente cuánto necesitas ahorrado para comprar tu primera vivienda: entrada, impuestos por comunidad autónoma y gastos de compraventa.
En el artículo anterior vimos una visión general de cuánto ahorrar para tu primera vivienda y cómo los avales ICO cambian el panorama. En este artículo profundizamos en el cálculo exacto, partida por partida, incluyendo algo que sorprende a muchos compradores primerizos: los impuestos varían muchísimo según en qué comunidad autónoma compres.
Aviso importante: los tipos impositivos y requisitos que mencionamos a continuación cambian con cierta frecuencia y varían por comunidad autónoma. Verifica siempre las cifras exactas y vigentes con la hacienda autonómica correspondiente antes de hacer tus cálculos definitivos.
Las dos grandes partidas: entrada y gastos de compraventa
Como vimos en el artículo anterior, el ahorro necesario se compone de dos bloques bien diferenciados:
- La entrada: la parte del precio no cubierta por la hipoteca (tradicionalmente el 20%, salvo que uses el aval ICO para jóvenes).
- Los gastos de compraventa: notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación e impuestos, que no dependen de si usas o no el aval ICO, ya que este solo cubre la parte financiable de la hipoteca.
Desglose de los gastos de compraventa
Impuestos (la partida más importante y más variable)
Si compras una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), gestionado por cada comunidad autónoma, con tipos generales que en 2026 se mueven aproximadamente entre el 6% y el 11-13% del precio (o del valor de referencia de Catastro, si es superior), según la comunidad. Como referencia orientativa: comunidades como Madrid, País Vasco, Navarra o Canarias suelen aplicar de los tipos más bajos (en torno al 6%), mientras que otras como Cataluña, Extremadura o Baleares se sitúan en la banda alta.
Muchas comunidades aplican además tipos reducidos para compradores jóvenes (normalmente menores de 35-36 años) que adquieren su vivienda habitual por debajo de un precio máximo determinado, lo que puede suponer un ahorro considerable frente al tipo general.
Si compras vivienda nueva (obra nueva, comprada directamente al promotor), en lugar de ITP pagas IVA (10% con carácter general) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también varía por comunidad, aunque suele moverse en un rango más estrecho (aproximadamente 0,5%-1,5%).
Dado que estas cifras cambian y varían notablemente entre comunidades, te recomendamos consultar el detalle actualizado en fuentes especializadas como la tabla de tipos de ITP por comunidad autónoma de la OCU, o directamente en la web de la Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma.
Notaría
El coste de la escritura pública ante notario depende de un arancel regulado, que varía según el precio de la vivienda y la complejidad de la operación (por ejemplo, si hay hipoteca asociada). Como referencia orientativa, suele situarse aproximadamente entre el 0,2% y el 0,5% del precio de la vivienda, aunque para importes bajos el coste mínimo puede representar un porcentaje algo mayor.
Registro de la Propiedad
La inscripción de la vivienda a tu nombre en el Registro también sigue un arancel regulado, con un coste que suele rondar el 0,1%-0,25% del precio de la vivienda.
Gestoría
Aunque no siempre es obligatoria, es habitual contratar una gestoría para tramitar el pago de impuestos y la inscripción registral, con un coste que suele oscilar entre 150 € y 400 €, dependiendo de la gestoría y la complejidad de la operación.
Tasación
El banco exige una tasación oficial de la vivienda antes de conceder la hipoteca, con un coste habitual de entre 250 € y 500 €, según la entidad tasadora y el tipo de vivienda.
Ejemplo de cálculo completo
Tomemos como ejemplo una vivienda de segunda mano de 180.000 € en una comunidad con ITP al 8% (a título ilustrativo, ya que como hemos visto el tipo exacto depende de tu comunidad concreta):
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Entrada (20%, si no usas aval ICO) | 36.000 € |
| ITP (8% en este ejemplo) | 14.400 € |
| Notaría | ~600 € |
| Registro | ~350 € |
| Gestoría | ~250 € |
| Tasación | ~350 € |
| Total sin aval ICO | ~51.950 € |
| Total con aval ICO (sin entrada) | ~15.950 € |
Cifras orientativas con fines ilustrativos; el tipo de ITP y los aranceles concretos varían según tu comunidad autónoma y la vivienda específica. Consulta siempre fuentes oficiales actualizadas antes de planificar tu compra.
Este ejemplo ilustra por qué el aval ICO para jóvenes, que explicamos en el artículo anterior, supone una diferencia tan relevante: reduce el ahorro necesario a poco más de la partida de impuestos y gastos, eliminando la necesidad de la entrada tradicional del 20%.
Por qué la comunidad autónoma donde compres importa tanto
Como has visto en el desglose anterior, la diferencia de ITP entre comunidades puede suponer varios miles de euros sobre el mismo precio de vivienda. Si tienes flexibilidad geográfica (por ejemplo, estás valorando distintas ciudades por motivos laborales), este es un factor que merece la pena incluir en tu comparación, junto con el propio precio del metro cuadrado en cada zona.
Cómo hacer tu propio cálculo personalizado
- Identifica el precio orientativo de la vivienda que buscas en tu zona.
- Consulta el tipo de ITP (o IVA+AJD si es obra nueva) vigente en tu comunidad autónoma, revisando también si cumples los requisitos de algún tipo reducido para jóvenes.
- Suma una estimación de notaría, registro, gestoría y tasación (puedes usar los porcentajes orientativos de este artículo como punto de partida).
- Decide si vas a optar al aval ICO para jóvenes que explicamos en el artículo anterior, lo que eliminaría la necesidad de la entrada tradicional.
- Con el total resultante, aplica lo que vimos sobre cómo estructurar tu plan de ahorro: define un horizonte temporal y una aportación mensual constante hacia ese objetivo.
Conclusión
El ahorro necesario para comprar tu primera vivienda depende de mucho más que el precio del inmueble: la comunidad autónoma donde compres puede suponer una diferencia de varios miles de euros solo en impuestos, y a eso hay que sumar notaría, registro, gestoría y tasación. Hacer este cálculo con detalle, en lugar de una estimación genérica, es el primer paso para construir un plan de ahorro realista y evitar sorpresas de última hora justo antes de la firma. En el próximo artículo de esta categoría entraremos en detalle en las ayudas específicas para jóvenes que compran su primera vivienda en 2026.
Artículo con fines exclusivamente informativos y educativos, actualizado con la información disponible en el momento de su publicación. Los tipos impositivos y aranceles varían por comunidad autónoma y cambian con el tiempo; consulta siempre fuentes oficiales actualizadas. No constituye asesoramiento fiscal ni legal personalizado.